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95％城市房价控制目标难产

公司并购律师,北京公司并购律师， 2011-03-25 14:59:11 作者: 来源:浙商融资网文字大小:[大][中][小]

600多个城市仅5％公布多为二三线城市

　　一线城市怕做“出头鸟”

　　“新国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。根据这一表述，要求公布房价控制目标的，并不是仅仅是那些直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高的城市，而是全国600多个城市。

　　然而据记者不完全统计，截至昨日，离一季度的大限只剩下一个星期的时间，仍只有银川、太原、贵阳、昆明、佛山、岳阳、沈阳、丹东、榆树9城市和山西省的22个城市公布了控制目标，多数为二三线城市，北京、上海、广州、深圳等一线城市均无动静。公布的比例仅占全国600多个城市的5％左右。

　　而在广东，尽管2月25日召开的广东全省住房城乡建设工作会议，就已明确要求各市提出本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。但截至目前，公布的城市也仅有佛山一个。

　　广州市社会科学院研究员彭澎表示，迟迟不公布年度房价目标，反映出地方政府怕做“出头鸟”的心态。“中央并没有给地方一个明确的目标，而要求各市自己定。这就让大家心里摸不准了。定得太严怕完不成，太松又怕中央不满意”，所以就拖着迟迟观望一下。

　　业内人士分析，之所以部分二三线城市先公布了房价控制目标，也是因为这些城市房价相比一线城市本来就不算高，因此即使公布了，也不会成为众矢之的。而那些房价“领头羊”们，就不敢轻易公布了。“地方政府现在是一种博弈心理，都不愿意自己吃亏。

　　地方政府违规成本太低

　　“土地财政”制约控房价积极性

　　实际上，这种现象已不是第一次发生。

　　此前，“新国八条”明确要求，直辖市、计划单列市、省会城市和房价上涨过快的城市在2月20日前出台限购令。但截至2月22日，正是出台限购令的城市也仅有11个，仅占到明确要求的36个直辖市、计划单列市、省会城市的大约1/3，而那些没有明确点名的“房价过快上涨城市”更是没有动静。

　　彭澎表示，虽然中央强调了要约谈、问责，但地方政府违规和抵制中央政令的成本还是太低。“对地方官员来说，最怕的就是丢乌纱帽，其次是将相关收入收缴国库，但这些措施目前都没有使用，所以大家都在赖，也都抱着法不责众的心态”。“目前，是时候动真格出台一些刚性的惩治措施。”

　　此外，一直以来地方都依赖土地财政，都不太愿意去控制房价。只要这一状况仍未改观，地方政府就很难积极去调控房价。彭澎建议，应考虑进行分税制改革，并全面、尽快推行房产税，让地方政府通过收房产税取代土地出让赚钱，才可能提高控制房价的积极性。

　　◎相关报道

　　国务院八部委巡查“新国八条”落实

　　近日，国务院办公厅下发关于落实政府工作报告重点工作部门分工的意见。其中明确，“坚定不移地搞好房地产市场调控”由住建部、发改委、财政部、国土资源部、监察部、人民银行、税务总局、银监会等八部委负责，加快完善巡查、考评、约谈和问责制度成为重点之一。

　　知情人士透露，据其介绍，这次巡查主要会涉及落实“新国八条”的执行情况，检查的内容可能包括保障房的建设、控制房价的情况、规范市场的行为等方面。巡查力度会比以往任何一年都大。

　　“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”正是“新国八条”中强调的一项内容，其中强调国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。

　　下周四将成为各地公布年度房价控制目标的截止日。目前，一线城市均“按兵不动”。而此次国务院调查组的落地检查，无疑将对地方产生巨大的压力。

　　记者观察

　　“限价标准”为何变成“涨价标准”？

　　各城市不仅迟迟未公布年度房价控制目标，从已公布的少得可怜的城市目标来看，还都回避了“居民住房支付能力”，而选择与GDP或人均可支配收入增幅挂钩，大多在10％左右。这让人不由质疑，10％的上涨空间究竟是“限价标准”还是“涨价标准”？

　　各地回避“住房支付能力”

　　具体从已公布年度房价控制目标的城市来看，大多都是与GDP或人均可支配收入增幅挂钩。例如，太原和佛山提出，今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增长速度；银川、昆明则将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅范围内；贵阳强调房价增幅不高于去年全国平均值(9.99％)。

　　公开资料显示，银川、太原、佛山、贵阳和昆明今年的GDP预期增速分别为12％以上、13％、12％、17％和13％以上，城镇居民人均可支配收入预期增幅分别为10％以上、10％、10％、15％和10％以上。也就是说，这样的房价控制目标给今年的房价上涨幅度大多预留了10％以上的空间。

　　而根据“新国八条”规定，各地确定本地区年度新建住房价格控制目标时，应结合“当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”。上述城市均“回避”了居民住房支付能力这一项。

　　“限价”变成暗示房价上涨

　　彭澎分析，如果从支付能力来看，就得降低房价，这是地方政府不愿意干的。从这点来看，似乎各地只打算控制房价上涨幅度，而非降房价“只是要求涨得慢一点”。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，城市房价调控目标不应该简单地与GDP和城镇居民人均可支配收入挂钩，否则将严重削弱楼市调控的政策效果。上海易居房地产综合研究部部长杨红旭更指出，如果居民无法承担目前的房价，那么即便房价增幅控制在GDP或人均可支配收入增幅以内，人们还是买不起房。而这种目标会给购房者带来房价将上涨10％的心理暗示。

　　不过彭澎强调，房价的涨跌受很多因素影响。供求方面，“今年的土地供应不会少于去年，商品房供应量不会减少，再加上1000万套的保障房，货源可说源源不断；从需求看，由于限购、限贷等措施，成交量必然下滑。”而资金面方面，开发商贷款难、上市难、融资难。只要中央能够坚持调控，就算地方政府阳奉阴违，房价拐点下调的可能性还是会不断加大。

　　可纳入“房价收入比”作参考系

　　不过也有业内人士谈到了地方政府的苦衷，对于调控房价，地方政府可用的手段本来就不多。利率、税收等手段都不是地方政府所能控制、使用的。既然手段不多，对自己所能控制的目标到底该定多少，自然得多加考量了。而中央并未明确房价调控的标准，让地方政府无所适从。

　　彭澎表示，当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度、居民住房支付能力3个标准应该形成一个综合指数，房价控制目标才会比较合理，但现在没有一个城市搞出来，中央可以来做这项工作。

　　要在“居民住房支付能力”上多做文章，杨红旭则提出了“房价收入比”概念。他认为，房价收入比是反映居民住房支付能力的重要指标。杨红旭所供职的易居中国近日发布了一项《2010年度全国房价收入比研究报告》。该报告显示，2010年全国房价收入比为7.76，三、四线城市的房价收入比普遍下降，多数一、二线城市的房价收入比仍在上升。杨红旭表示，对于部分房价已经偏高的城市，单纯以GDP或人均可支配收入增幅作为房价控制目标参照不尽合理，各地应尽快确立将房价收入比作为衡量房价是否合理的参照系，一线城市和二、三线城市应有所差异。

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